Albania tilbyr noen av de høyere leieavkastningene i Europa, noe som er en stor del av hvorfor utenlandske kjøpere er her. Men avkastninger varierer enormt etter beliggenhet og utleieform, og overskriftstallene du ser på nett, oppgir typisk bruttoet i høysesong og ignorerer stille lavsesongen. Denne guiden gir realistiske tall og forbeholdene som hører til.
Det ærlige bildet: korttidsutleie ved kysten kan gi sterke bruttoavkastninger i en god sommer, byleiligheter er mer stabile og mindre sesongbetonte, og nettoet ditt er det som teller, etter leieskatten på 15 %, drift og månedene kysten er stille. Tallene nedenfor er veiledende spenn for 2026, underbygget av sammenlignbare utleier, ikke garantier.
Korttidsutleie på rivieraen og i Ksamil gir typisk rundt 9 % til 12 % brutto i en sterk første sesong; byleiligheter ligger nærmere 7 % til 9 %.
Kystavkastninger er sesongbetonte: en stor del av inntekten faller mellom juni og september, så regn ærlig over hele året.
Leieinntekter beskattes med 15 % av nettoet, og drift pluss ledighet skiller ytterligere bruttoet fra det du beholder.
Tirana bytter en lavere toppavkastning mot etterspørsel hele året og enklere langtidsutleie.
Regn med infrastruktur som allerede er åpen, som Llogaratunnelen, og behandle flyplassen i Vlora og togforbindelsen i Tirana som oppside heller enn faktum.
Som tommelfingerregel for 2026: veldrevet korttidsutleie på de mest ettertraktede stedene sikter mot rundt 9 % til 12 % brutto i første sesong, mens byleiligheter i langtids- eller blandet utleie ligger rundt 7 % til 9 %. Det er bruttotall på kjøpesummen; netto avhenger av skatt, drift og belegg.
Vær på vakt mot ethvert opplegg som oppgir ett stort tall uten sesong eller belegg. En realistisk prognose angir den antatte prisen per natt, belegget, og månedene den gjelder for.
Beliggenheten bestemmer både avkastningen og formen dens (stabil mot sesongbetont).
Ksamil og rivieraen (Dhërmi, Himara): de høyeste avkastningene på korttidsutleie, men sterkt konsentrert om sommermånedene.
Sarandë: sterk etterspørsel fra utenlandske kjøpere og en lengre sesong enn de mindre riviera-landsbyene.
Vlorë og Orikum: nyere tilbud, solid etterspørsel etter korttidsutleie, som regel et hakk under Sarandë på pris.
Tirana (Blloku og sentrum): lavere toppavkastning, men etterspørsel hele året og den enkleste langtidsutleien.
Berat og Gjirokastër: utleie i historiske byer knyttet til kulturturisme, en nisje fremfor et volumspill.
Avkastning følger tilgjengelighet, og Albanias tilgjengelighet endrer seg raskere enn priskartene. Landet tok imot rundt 12,4 millioner utenlandske besøkende i 2025, ifølge INSTAT omtrent 7% flere enn året før, og veiene og flyplassene som bygges rundt den etterspørselen er det som flytter et sted fra sesongbasert til fornuftig.
Endringen som allerede har landet, er Llogaratunnelen, åpen for trafikk siden juli 2024. De 5,9 kilometerne kutter rundt 40 minutter av turen fra Vlora til Saranda og tar Vlora-Palasa fra omtrent en time til tjue minutter. Den nordlige rivieraen ligger ikke lenger bak et fjellpass, noe som forlenger den praktiske utleiesesongen i begge ender fordi innkjøringen ikke lenger er et vinterproblem. Den endringen er reell, og den ligger allerede i de lokale prisene.
To andre prosjekter er verdt å følge heller enn å regne med. Vlora International Airport har IATA-koden sin og gjennomførte en første sertifiseringsflyging i mai 2025, og flyselskaper har annonsert ruter til rivieraen, men den kommersielle åpningen har blitt flyttet før, og utestående sertifisering kan flytte den igjen. Jernbanen Tirana-Durrës, med en ny 7,4 kilometer lang sidegren til Rinas lufthavn, var rundt 80% bygget mot en arbeidsfrist i desember 2026, med testing ventet i 2027 og persontrafikk deretter. Et tolv minutters tog fra Tirana til flyplassen ville virkelig endre regnestykket for utleie i byen, men det er ennå ikke noe du kan legge til grunn.
Regelen vi bruker på våre egne prognoser: regn med infrastrukturen som er åpen, og behandle resten som oppside. En tunnel som åpnet for to år siden, er i markedet. En flyplass som ikke har solgt en billett, er det ikke.
Åpent nå: Llogaratunnelen, siden juli 2024, rundt 40 minutter kortere fra Vlora til Saranda.
Annonsert, men ikke sikkert: kommersielle flyvninger fra Vlora International Airport, utsatt mer enn én gang.
Under bygging: jernbanen Tirana-Durrës og sidegrenen til Rinas lufthavn, testing ventet i 2027.
Korttidsutleie (Airbnb-stil) jager den høyere overskriftsavkastningen, men krever aktiv drift, rengjøring, dynamisk prising og markedsføring, og svinger hardt med sesongen. Langtidsutleie bytter noe avkastning mot stabilitet, nesten ingen ledighet i en by som Tirana, og langt mindre bry.
Mange eiere kjører en hybrid ved kysten: korttidsutleie gjennom sommertoppen, deretter en lengre vinterutleie for å redusere ledighet. En god forvalter modellerer begge for en konkret bolig før du kjøper.
Bruttoavkastning er historien selgere forteller; netto er den du lever med. Fra bruttoet trekker du leieskatten på 15 % (krevd av nettoet etter fradragsberettigede utgifter), forvaltningsgebyret (typisk en prosentandel av inntekten ved korttidsutleie), rengjøring og forbruksvarer, og virkeligheten av et belegg under 100 %. Ved kysten trekker du også fra de stille månedene.
Ingenting av dette gjør Albania til et svakt tilbud, grunnavkastningene er høye, men det er derfor vi oppgir nettospenn med beleggsforutsetninger fremfor ett heltetall.
Kysten er et sommermarked. En villa som er fullbooket i juli og august, kan stå stort sett tom fra november til mars. Det er greit hvis modellen din regner med det; det er en ubehagelig overraskelse hvis budsjettet ditt stille har regnet toppen ut over hele året. Se alltid på et belegg over hele året, ikke en helg i juli, før du kjøper for avkastningen.
Veiledende sikter korttidsutleie på de mest ettertraktede stedene mot rundt 9 % til 12 % brutto i en sterk første sesong, og byleiligheter rundt 7 % til 9 %. Netto er lavere etter 15 %-skatten, drift og ledighet i lavsesong.
Tall for høysesong er reelle, men sesongbetonte. En stor del av kystinntekten faller mellom juni og september, så et helårsbilde, justert for belegg, er avgjørende før du stoler på et overskriftstall.
Med 15 % av nettoet, enten du leier ut på kort eller lang sikt. Et forvaltningsselskap kan ta seg av innberetningen sammen med bookingene, og korttidsutleie har en ny rapporteringsplikt fra januar 2026.
Tirana. Den bytter en lavere toppavkastning mot etterspørsel hele året og enkel langtidsutleie, noe som gjør avkastningen langt mindre sesongbetont enn ved kysten.
Merkbart, ja. Siden juli 2024 har den kuttet rundt 40 minutter av turen fra Vlora til Saranda og tatt Vlora-Palasa ned til omtrent tjue minutter, noe som forlenger den praktiske utleiesesongen på den nordlige rivieraen og allerede gjenspeiles i de lokale prisene.
Ikke for rutegående kommersielle flyvninger, per august 2026. Den har IATA-koden sin og gjennomførte en sertifiseringsflyging i mai 2025, og flyselskaper har annonsert ruter til rivieraen, men åpningen er utsatt mer enn én gang. Behandle den som oppside i en prognose, ikke som en forutsetning.