L'Albanie offre certains des rendements locatifs les plus élevés d'Europe, ce qui explique en grande partie la présence des acheteurs étrangers. Mais les rendements varient énormément selon le lieu et la façon de louer, et les chiffres en une que vous voyez en ligne citent en général le brut de haute saison en ignorant discrètement la basse saison. Ce guide donne des chiffres réalistes et les réserves qui vont avec.
Le tableau honnête : la location courte côtière peut dégager de forts rendements bruts lors d'un bel été, les appartements urbains sont plus réguliers et moins saisonniers, et votre net est ce qui compte, après la taxe locative de 15 %, la gestion et les mois où la côte est calme. Les chiffres ci-dessous sont des fourchettes indicatives pour 2026, appuyées sur des locations comparables, pas des garanties.
La location courte sur la Riviera et à Ksamil dégage en général environ 9 % à 12 % brut lors d'une première saison forte ; les appartements urbains sont plutôt à 7 % à 9 %.
Les rendements côtiers sont saisonniers : une grande part des revenus tombe entre juin et septembre, ramenez-les honnêtement à l'année.
Les revenus locatifs sont imposés à 15 % sur le net, et la gestion plus la vacance séparent encore le brut de ce que vous gardez.
Tirana échange un rendement de pointe plus faible contre une demande toute l'année et des locations longues plus faciles.
Valorisez les infrastructures déjà ouvertes, comme le tunnel de Llogara, et traitez l'aéroport de Vlora et la liaison ferroviaire de Tirana comme un potentiel, pas comme un fait.
Comme règle générale pour 2026 : une location courte bien gérée sur les lieux les plus prisés vise environ 9 % à 12 % brut sa première saison, tandis que les appartements urbains en location longue ou mixte sont autour de 7 % à 9 %. Ce sont des chiffres bruts sur le prix d'achat ; le net dépend de la taxe, de la gestion et de l'occupation.
Méfiez-vous de tout argumentaire qui cite un seul grand chiffre sans saison ni occupation. Une projection réaliste indique le tarif par nuit supposé, l'occupation, et les mois auxquels elle s'applique.
La localisation détermine à la fois le rendement et sa forme (régulier contre saisonnier).
Ksamil et la Riviera (Dhërmi, Himara) : les rendements de location courte les plus élevés, mais fortement concentrés sur les mois d'été.
Sarandë : forte demande d'acheteurs étrangers et une saison plus longue que les petits villages de la Riviera.
Vlorë et Orikum : offre plus récente, demande solide en location courte, en général une marche sous Sarandë côté prix.
Tirana (Blloku et centre) : rendement de pointe plus faible mais demande toute l'année et les locations longues les plus faciles.
Berat et Gjirokastër : location en ville historique liée au tourisme culturel, une niche plutôt qu'un jeu de volume.
Les rendements suivent l'accessibilité, et l'accessibilité de l'Albanie évolue plus vite que les cartes de prix. Le pays a accueilli environ 12,4 millions de visiteurs étrangers en 2025, soit près de 7% de plus que l'année précédente selon l'INSTAT, et les routes et aéroports construits autour de cette demande sont ce qui fait passer un secteur de saisonnier à viable.
Le changement déjà acquis, c'est le tunnel de Llogara, ouvert à la circulation depuis juillet 2024. Ses 5,9 kilomètres retirent environ 40 minutes au trajet Vlora-Saranda et ramènent Vlora-Palasa d'une heure à vingt minutes. La Riviera nord n'est plus derrière un col de montagne, ce qui allonge la saison de location aux deux extrémités puisque l'accès n'est plus un problème hivernal. Ce changement est réel et déjà intégré aux prix locaux.
Deux autres projets méritent d'être suivis plutôt qu'intégrés à un calcul. L'aéroport international de Vlora a son code IATA et a effectué un premier vol de certification en mai 2025, et des compagnies ont annoncé des lignes vers la Riviera, mais l'ouverture commerciale a déjà été repoussée et la certification en attente pourrait la repousser encore. La ligne ferroviaire Tirana-Durrës, avec un nouvel embranchement de 7,4 kilomètres vers l'aéroport de Rinas, était réalisée à environ 80% pour une échéance de travaux fixée à décembre 2026, avec des essais attendus en 2027 et un service voyageurs ensuite. Un train de douze minutes entre Tirana et l'aéroport changerait vraiment le calcul pour la location urbaine, mais ce n'est pas encore une base de calcul solide.
La règle que nous appliquons à nos propres projections : valorisez les infrastructures ouvertes et traitez le reste comme un potentiel supplémentaire. Un tunnel ouvert il y a deux ans est dans le marché. Un aéroport qui n'a vendu aucun billet ne l'est pas.
Ouvert aujourd'hui : le tunnel de Llogara, depuis juillet 2024, environ 40 minutes gagnées entre Vlora et Saranda.
Annoncé mais incertain : les vols commerciaux depuis l'aéroport international de Vlora, reportés plus d'une fois.
En construction : la ligne Tirana-Durrës et son embranchement vers l'aéroport de Rinas, essais attendus en 2027.
La location courte (type Airbnb) court après le rendement affiché plus élevé mais exige une gestion active, ménage, tarification dynamique et marketing, et oscille fort avec la saison. La location longue échange un peu de rendement contre de la stabilité, une vacance quasi nulle dans une ville comme Tirana, et bien moins d'effort opérationnel.
Beaucoup de propriétaires font un hybride sur la côte : location courte pendant le pic estival, puis une location plus longue l'hiver pour réduire la vacance. Un bon gestionnaire modélise les deux pour un bien précis avant votre achat.
Le rendement brut est l'histoire que racontent les vendeurs ; le net est celle avec laquelle vous vivez. Du brut, retranchez la taxe locative de 15 % (prélevée sur le net après charges déductibles), les frais de gestion (en général un pourcentage des revenus en location courte), le ménage et les consommables, et la réalité d'une occupation sous 100 %. Sur la côte, retranchez aussi les mois calmes.
Rien de tout cela ne fait de l'Albanie une proposition faible, les rendements de base sont élevés, mais c'est pourquoi nous citons des fourchettes nettes avec des hypothèses d'occupation plutôt qu'un seul chiffre vedette.
La côte est un marché d'été. Une villa pleine en juillet et août peut rester largement vide de novembre à mars. C'est bien si votre modèle le prévoit ; c'est une mauvaise surprise si votre budget a discrètement ramené le pic à l'année. Regardez toujours une occupation sur l'année entière, pas un week-end de juillet, avant d'acheter pour le rendement.
À titre indicatif, la location courte sur les lieux les plus prisés vise environ 9 % à 12 % brut lors d'une première saison forte, et les appartements urbains environ 7 % à 9 %. Le net est plus bas après la taxe de 15 %, la gestion et la vacance de basse saison.
Les chiffres de haute saison sont réels mais saisonniers. Une grande part des revenus côtiers tombe entre juin et septembre, une vue sur l'année entière, ajustée à l'occupation, est donc essentielle avant de vous fier à un chiffre en une.
À 15 % sur le net, que vous louiez en courte ou longue durée. Une société de gestion peut s'occuper de la déclaration en parallèle des réservations, et la location courte est soumise à une nouvelle obligation déclarative depuis janvier 2026.
Tirana. Elle échange un rendement de pointe plus faible contre une demande toute l'année et des locations longues faciles, ce qui rend le rendement bien moins saisonnier que sur la côte.
Nettement, oui. Depuis juillet 2024, il retire environ 40 minutes au trajet Vlora-Saranda et ramène Vlora-Palasa à une vingtaine de minutes, ce qui allonge la saison de location effective sur la Riviera nord et se reflète déjà dans les prix locaux.
Pas pour des vols commerciaux réguliers, en août 2026. Il dispose de son code IATA et a effectué un vol de certification en mai 2025, et des compagnies ont annoncé des lignes vers la Riviera, mais l'ouverture a été repoussée plus d'une fois. Traitez-le comme un potentiel dans une projection, pas comme une hypothèse.